Функция застройщика, заказчика
Заказчик застройщик, функция заказчика
Строительство промышленных объектов требует серьезного опыта ведения подобной деятельности. Инвесторов, желающих заняться, к примеру, строительством терминалов, всегда достаточно, но самостоятельно реализовать проект могут немногие. Для этого нужно иметь опыт строительно-монтажных и иных работ. Поэтому на строительном рынке работают такие компании, как наша, которые берут на себя выполнение функций заказчика-застройщика.
Суть нашей работы заключается в том, что мы преобразуем пожелания инвестора в четкое техническое задание и обеспечиваем необходимое качество выполнения всех строительно-монтажных работ на объекте. Обладая правами заказчика-застройщика, наши специалисты составляют грамотную проектно-сметную документацию и выбирают подрядчиков, заключая с ними договоры на выполнение всех необходимых видов работ.
Также заказчик-застройщик отвечает за составление четкого плана работ, выполняемых на строительном объекте. Мы составим такой план, согласуем его с вами, и будем четко отслеживать своевременность реализации каждого его пункта.
Законодательство РФ определяет, что именно заказчик-застройщик занимается координацией деятельности всех подрядных организаций на объекте строительства. Он отвечает за подготовку территории к застройке, получение всех необходимых разрешений, поставки стройматериалов и монтаж оборудования, использующегося при выполнении работ.
Технический заказчик нанимается инвестором для того, чтобы тот отвечал за выполнение каждого конкретного этапа строительства и за результат в целом. Результатом работы заказчика-застройщика является ввод в эксплуатацию готового объекта капитального строительства и производственных мощностей. В соответствии с этим заключается договор, подтверждающий выполнение функций заказчика. Все работы здесь делятся на следующие этапы:
1. Выбор места для строительства
Выбор строительной площадки – это одна из функций заказчика-застройщика. Данный этап выполняется при обязательном участии генерального проектировщика. Генпроектировщик на основании полученного от технического заказчика задания установленного образца производит необходимые инженерные исследования и изыскания, которые подтвердят возможность строительства в данном месте объекта с заданными параметрами.
К основным изысканиям относятся:
- топографо-геодезические изыскания, которые нужны для составления ситуационной карты и топографического плана района, выбранного для строительства. Данные планы и карты расскажут о рельефе местности и возможности возведения на ней каких-либо строительных объектов. Также эти документы позволят в дальнейшем правильно спроектировать планировочные и земляные работы.
- геологические изыскания, которые позволяют изучить такие свойства грунтов, как их сопротивление сдвигающим и сжимающим усилиям, способность к деформации и просадке. Условия геологии на строительной площадке не должны создавать серьезных трудностей (главным образом финансовых) для закладки оснований и фундаментов.
- гидрологические изыскания, которые позволяют выяснить наличие и характер подземных и наземных вод. На этом этапе выясняется возможное влияние вод на будущее здание, их мощность, происхождение и глубина залегания, а также качество воды и возможность ее использования для питья и технических задач.
В случае строительства сложных объектов также могут проводиться экономические, коррозионные и сейсмологические изыскания.
2. Сбор и составление исходно-разрешительной документации
Заказчик строительства должен дать правовые обоснования своей инвестиционной деятельности. Для этого ему нужно составить и согласовать пакет так называемой исходно-разрешительной документации (ИРД). Данная документация является изначальной для того, чтобы заказчик-застройщик мог начать свою деятельность, а именно подписать договор с выбранным подрядчиком на проектирование объекта. Разработку ИРД разрешает префект округа либо глава администрации района. Такое поручение чиновниками выдается после рассмотрения заявления, поступившего от заказчика-инвестора.
В состав исходно-разрешительной документации нужно включить:
- Заключение по обследованию объекта недвижимости. В нем описывается участок, его расположение относительно окружающих построек, характеристики всех объектов и зеленых насаждений, находящихся на территории.
- Эскиз №1. По нему определяются примерные границы земельного участка, его расположение и размеры, территория, которую застройщику необходимо благоустроить и озеленить по завершении строительства. Эскиз должен содержать информацию об уже построенных и планируемых к постройке зданиях, здесь же пишутся предложения относительно сноса зданий. Эскиз нужно согласовать с Префектурой округа, НИиПИ Генплана, отделом подземных сооружений (ОПС) Мосгоргеотреста.
- Заключение по условиям проектирования. В нем определяются примерные технико-экономические показатели, а также требования и рекомендации относительно проектных решений. В данном заключении нужно отразить информацию по использованию прилегающей к зданию территории, его первых этажей, подземного пространства и транспортному обслуживанию объекта.
- Заключение согласующих организаций. Его нужно получить в ГО ЧС, СЭС, Москомприроды, Москомимуществе, экологической службе и прочих ведомствах.
- Градостроительное заключение. Является конечным документом, содержащим все основные требования и рекомендации относительно размещения объекта, и рекомендации согласующих ведомств, необходимые для того, чтобы получить разрешение на выполнение работ по проектированию и строительству (реконструкции) объекта.
3. Разработка технических условий для подключения объекта к сетям и коммуникациям
- Заключение по инженерному обеспечению объекта. Включает в себя описание и схему городских коммуникаций, которые, так или иначе, затрагиваются вновь возводимым строительным объектом.
- Эскиз №2. Показывает нужные для объекта нагрузки и схемы его подключения к инженерным сетям.
- Усредненные технические условия присоединения. Здесь рассчитывается объем средств, которые заказчик строительства должен передать на развитие инженерных коммуникаций города.
4. Составление проектной документации
Одной из функций заказчика является сбор исходных данных и разработка задания на проектирование. Эти работы выполняются совместно с Префектурой города, Москомархитектурой и прочими ведомствами.
В задании на проектирование должна быть отражена следующая информация:
- Общие данные
- Исходные разрешительные и распорядительные документы, определившие возможность начала проектирования.
- Информация об участке и планировочные решения.
- Назначение объекта и его производственная мощность.
- Дата начала и окончания строительных работ.
- Инвесторы строительства.
- Перечень стадий проектирования.
- Требования, предъявляемые к проектным решениям
- Генеральный план, благоустройство территории.
- Архитектурно-планировочные решения.
- Конструктивные решения.
- Технологические решения и используемое оборудование.
- Перечень инженерных систем и оборудования внутри здания.
- Перечень задействованных наружных инженерных коммуникаций и степень вмешательства в уже существующие городские сети.
- Мероприятия по энергосбережению.
- Дополнительные требования
- Проекты декоративного оформления экстерьера и интерьера зданий и сооружений.
- Необходимость предоставления в нескольких вариантах.
- Требования ГО ЧС по созданию защитных сооружений.
- Прочие требования, например, обследование здания, готовящегося к реконструкции, и выполнение различных обмеров.
5. Функции заказчика в процессе строительства
До того, как строительство началось, заказчик должен:
- обеспечить необходимые разрешения на строительство объекта.
- подвести к стройплощадке все необходимые источники энергии.
- проконтролировать результаты геодезических разбивок.
В процессе строительства заказчик должен:
- выполнять функции технического надзора, то есть следить за качеством выполняемых работ и их соответствием проектным решениям.
- фиксировать объем выполненных работ.
- подписывать документы на выполнение скрытых работ.
- контролировать выполнение работ, инициированных в соответствии с замечаниями, предъявленными авторским надзором проектной организации.
6. Сдача объекта строительства в эксплуатацию
Чтобы получить документы, разрешающие начало эксплуатации объекта, заказчик-застройщик должен обратиться в орган исполнительной власти, который выдал ему разрешение на строительство. При этом к заявлению прикладывается следующий перечень документов:
- документы на участок земли.
- градостроительный план задействованного земельного участка.
- разрешение на строительство.
- акт приемки строительного объекта.
- документы, которые подтвердят соответствие вновь возведенного или реконструированного объекта требованиям необходимых технических регламентов и проектной документации. Эти документы должны быть подписаны лицом, выполнявшим строительство.
- документы, которые подтвердят соответствие вновь возведенного или реконструированного объекта необходимым техническим условиям. На них должны быть подписи представителей организаций, эксплуатирующих городские инженерные сети.
- схема с расположением объекта строительства, сетями коммуникаций в пределах задействованного земельного участка и планировочная организация данного участка.
- заключение органа строительного надзора.
В течение 10-ти дней с момента подачи заявления органом исполнительной власти должна быть инициирована проверка поданных документов. После этого он должен выдать нужное разрешение, либо указать причины отказа.
После того, как получены документы, разрешающие ввод объекта в эксплуатацию, можно ставить его на учет в государственные органы.
